Shitja dhe kthimi me qira – Çfarë duhet të dinë investitorët

Shitja dhe kthimi me qira – Çfarë duhet të dinë investitorët

Shitja dhe kthimi me qira – Çfarë duhet të dinë investitorët

Çfarë është një shitje dhe kthim me qira?

Shitja dhe kthimi me qira është një transaksion komercial i pasurive të paluajtshme në të cilin pronari shet pronën e tij dhe nënshkruan një qira afatgjatë me blerësin për t’u bërë qiramarrës në afërsi të ruajtjes. Shitësi e mban ndërtesën për biznesin e tij dhe merr të ardhurat nga shitja. Ndërsa restorantet janë prona të zakonshme për shitje dhe kthim me qira, pothuajse çdo pronë e zotëruar nga pronari me një qiramarrës, p.sh. dyqanet e riparimit të makinave (Christian Brother Automotive), ndërtesat e zyrave mjekësore, etj. mund të bëhen prona të shitjes dhe marrjes me qira. Kur shihni frazën “qira e re që do të nënshkruhet në mbyllje të ruajtjes” në listë ose broshurën e pronës, ka të ngjarë të jetë një shitje dhe kthim me qira.

Pse Shitje dhe kthim me qira?

Si investitor, mund të spekulohet nëse shitja dhe kthimi me qira është një shenjë se pronari i biznesit është në vështirësi financiare dhe kështu duhet të shesë asetin e tij/saj më të vlefshëm. Është një shqetësim i vlefshëm sepse një qiramarrës me vështirësi financiare mund të mos jetë në gjendje të paguajë qiranë gjatë rrugës dhe ju të përfundoni me një pronë të lirë. Megjithatë, ka shumë arsye të mira pse pronari i pronës dëshiron ta shesë pronën dhe ta japë me qira:

  1. Zgjerimi i biznesit financiar.Për shembull, Joe, një operator restoranti, ka ndërtuar 5 restorante të përshtatshme. Të 5 restorantet janë tashmë të hapura dhe funksionojnë pa probleme këto 2-3 vitet e fundit. Ai tani dëshiron të ndërtojë edhe 3 restorante të reja. Megjithatë, Joe do të ketë nevojë për kapital për ndërtim, pasi zinxhiri i restoranteve ka dizajnin e tij unik të ndërtesës, në mënyrë që ai nuk mund të marrë me qira asnjë ndërtesë. Ai mund të aplikojë për një kredi ndërtimi e cila mund të zgjasë deri në 12 muaj nga aplikimi në financim,… një proces shumë kohë i cili kërkon shumë dokumente nga vizatimet arkitekturore, lejet, ofertat e detajuara të ndërtimit, dëshmitë e sigurimit të kompensimit të punëtorëve, deri te planet e biznesit. . Përveç kësaj, nëse është me fats, ai mund të marrë 70% financim të kostove totale të ndërtimit (pa përfshirë koston e blerjes së tokës) të projekteve nëse mund të kapërcejë pengesën e aplikimit për kredi. Përndryshe, ai mund të shesë disa ose të gjitha restorantet ekzistuese me vlerën e tregut dhe të nënshkruajë qira 20-vjeçare NNN për blerësit. Në këtë mënyrë, ai mund të arkëtojë 100% të aksioneve të tij në 5 restorantet. Pra, shitja dhe kthimi me qira është një mënyrë shumë e shpejtë, e zgjuar dhe efektive për Joe për të mbledhur kapital në mënyrë që ai të mund të fokusohet në zgjerimin e biznesit të tij. Ai madje mund të jetë në gjendje të shesë pronën për më shumë se kostoja e tij dhe kështu të bëjë një fitim!
  2. Shlyeni borxhet dhe përmirësoni bilancin.Pasuritë e paluajtshme në pronësi të një kompanie janë një aktiv i amortizueshëm që do të thotë se ka vlerë kontabël më të ulët dhe më të ulët në bilanc. IRS nuk e lejon kompaninë të rregullojë bilancin në vlerë më të lartë të tregut. Duke shitur pasurinë e saj të paluajtshme me vlerë më të lartë tregu, ajo mund të arkëtojë të gjitha aksionet. Paratë mund të përdoren për të shlyer borxhin për ta bërë bilancin më të fortë, ose për të zgjeruar biznesin ose për t’u përdorur për kërkime dhe zhvillim. Kjo mund të ketë ndikim pozitiv në vlerën e aksioneve. Në një vit të dobët, disa kompani publike mund të shesin pasuritë e tyre të patundshme për të përmbushur performancën e parashikuar të pritur nga analistët. Ndonjëherë aksionarët kryesorë mund të kërkojnë që një kompani të shesë pasuritë e saj të patundshme për ta bërë kompaninë më fitimprurëse në një afat të shkurtër.
  3. Ulni taksat mbi të ardhurat.Walmart shet dhe jep me qira shumë dyqane nga një belief investimi në pasuri të paluajtshme në pronësi të Walmart si një mënyrë për të reduktuar taksat mbi të ardhurat.

Çfarë është e rëndësishme për investitorët?

Përveç vendndodhjes dhe faktorëve të tjerë të ndryshëm, ka aspekte të tjera financiare që duhet të shikoni për të përcaktuar se sa i rrezikshëm është investimi juaj në këtë pronë të shitjes dhe kthimit me qira. Në përgjithësi, sa më i lartë të jetë rreziku, aq më të larta janë kthimet që duhet të kërkoni ose prisni nga shitësi.

  1. Pasqyrat financiare të qiramarrësit: Shitësi mund t’ju ofrojë 2 deri në 3 vjet deklarata të kaluara të tatimit mbi të ardhurat. Në mënyrë ideale ju dëshironi një qiramarrës me një biznes fitimprurës pasi të keni paguar qiranë dhe shpenzimet e tjera të banimit, p.sh. taksat e pronës, sigurimet dhe shpenzimet e mirëmbajtjes. Ju gjithashtu dëshironi të shihni fitime më të larta dhe më të larta vit pas viti. Kjo do të minimizojë rrezikun që qiramarrësi mund të mos ketë para për të paguar qiranë. Megjithatë, kjo mund të mos jetë e mundur që një biznes, p.sh. restoranti veçanërisht në një vend të ri të jetë menjëherë fitimprurës në vitet e para. Në këtë rast, rreziku është më i lartë.
  2. Të dhënat e biznesit të qiramarrësit: Ju dëshironi të zbuloni se sa kohë ka qenë qiramarrësi në biznes dhe sa vendndodhje ka aktualisht. Përvoja e biznesit ka vërtet rëndësi. Si një udhëzues i përgjithshëm, sa më pak vendndodhje të ketë operatori, aq më e lartë është norma e kufirit që ai duhet t’ju ofrojë.
  3. Garancia e qirasë: Qiramarrësi shpesh ofron një lloj garancie të qirasë që nëse qiramarrësi e dështon qiranë, atëherë ju mund të shkoni pas aseteve të garantuesit për të rikuperuar të ardhurat e humbura nga qiraja. Qiraja afatgjatë është e mirë vetëm nëse njësia ekonomike që garanton pagesat e qirasë ka aktive të forta dhe/ose vlerësim të mirë kredie. Një shitës me vendndodhje të shumta mund ta strukturojë kompaninë e tij në mënyrë që çdo vendndodhje të jetë në pronësi të një entiteti të vetëm, p.sh. Shoqëria me Përgjegjësi të Kufizuar (LLC) për të kufizuar ekspozimin ndaj detyrimeve të tij. Të gjitha njësitë e vetme SH.PK janë më pas në pronësi të kompanisë mëmë. Në këtë rast, garancia nga shoqëria mëmë është më e mirë se garancia e subjektit të vetëm SH.PK. Ndonjëherë mund të merrni edhe garanci personale nga drejtuesit e kompanisë. Nëse garantuesi është një kompani publike, atëherë vlerësimi i saj i kredisë S&P është një tregues i mirë që ka të ngjarë të merrni kontrollet e qirasë në të ardhmen.
  4. Kushtet e qirasë: Në një transaksion shitje dhe kthim me qira, kushtet e qirasë janë të negociueshme dhe mund të jenë të ndryshme nga ajo që thuhet në broshurën e marketingut.

Zakonisht dëshironi të merrni:

  • Një qira e arsyeshme afatgjatë, p.sh. 10-20 vjet, kështu që nuk duhet të shqetësoheni për gjetjen e një qiramarrësi të ri për një kohë. Përveç kësaj, qiraja më e gjatë e bën më të lehtë financimin e blerjes.
  • Qira neto e trefishtë në të cilën qiramarrësi paguan për të gjitha shpenzimet operative. Kjo do të minimizojë rreziqet tuaja të investimit pasi nuk keni shumë kontroll mbi taksat e pronës, sigurimin dhe veçanërisht shpenzimet e mirëmbajtjes. Idealisht, ju nuk dëshironi asnjë përgjegjësi të pronarit ose duhet të kujdeseni për ndonjë gjë, p.sh. ndërrimin e çatisë, HVAC-ve ose parkingut.
  • Një lloj rritjeje periodike e qirasë, mundësisht 2% në vit ose 10% çdo 5 vjet për të mbajtur në hap me inflacionin. Përveç kësaj, rritja e qirasë siguron gjithashtu se prona do të rritet në vlerë kur ta shisni.
  • Jepet me qira ne treg ose nen treg. Kjo e motivon qiramarrësin të qëndrojë atje për një kohë të gjatë pasi ai do të paguajë qira më të larta diku tjetër. Nëse qiramarrësi liron pronën, është gjithmonë më e lehtë të gjesh një qiramarrës të ri për pronën kur qiraja është nën nivelin e tregut.
  • Njëfarë niveli miratimi mbi ndërtimin ose rimodelimin e mundshëm të pronës në të ardhmen. Nga restorantet e ekskluzivitetit kërkohet të rimodelojnë restorantin në një format të ri për të pasqyruar ndryshimin e shijeve të konsumatorëve. Dhe kështu qiraja duhet të jetë fleksibël për ta lejuar këtë në një nivel të caktuar. Për shembull, qiraja duhet të deklarojë se çdo ndryshim strukturor do të kërkojë miratimin e qiradhënësit.
  • Pasqyrat financiare të qiramarrësit, nëse është e nevojshme, veçanërisht për vendndodhjen që blini. Kur ju duhet të rifinanconi ose shisni pronën më vonë, informacioni financiar i qiramarrësit, p.sh. të ardhurat nga shitjet, pasqyra e fitimit dhe humbjes do të jenë shumë të rëndësishme për huadhënësit për të siguruar financim të favorshëm dhe blerës të mundshëm për të bërë ofertat më të forta.

Mundësisht, ju nuk dëshironi t’i keni këto në qira:

  • E drejta e refuzimit të parë (ROFR): Kjo i jep qiramarrësit një mundësi për të blerë pronën sa herë që merrni ofertën duke përputhur të njëjtin çmim. ROFR e bën pronën më pak të dëshirueshme kur duhet ta shisni më vonë. Blerësi, pasi të bëjë një ofertë, duhet të presë që qiramarrësi të vendosë nëse dëshiron të ushtrojë opsionin. Kjo i dekurajon disa blerës të bëjnë një ofertë pasi ata hezitojnë të shpenzojnë kohë për të negociuar dhe për të zbuluar më vonë se nuk mund ta blejnë atë sepse qiramarrësi e ushtron opsionin. Përveç kësaj, nëse keni një ofertë me para në dorë nga një blerës, ju ende i jepni qiramarrësit dhe opsionin për ta blerë atë dhe kohë për të aplikuar për kredinë, e cila mund të refuzohet më vonë.
  • Të drejtat e përfundimit të parakohshëm ose klauzola e largimit: Kjo i lejon qiramarrësit të ndërpresë qiranë kur prona është dëmtuar pjesërisht, p.sh. 20% nga zjarret për rreziqe të tjera ose nëse të ardhurat nga shitjet nuk arrijnë një shifër të caktuar. Si pronar, ju dëshironi një pronë që do të gjenerojë vazhdimisht të ardhura. Dhe kështu, nuk ju pëlqen një qira me klauzolë për përfundimin e parakohshëm. Ju dëshironi që qiramarrësi të bëjë çdo përpjekje për të riparuar, rindërtuar pronën dhe për të rihapur biznesin shpejt. Nëse nuk mund ta hiqni këtë të drejtë nga qiraja, atëherë përpiquni ta mbani pragun e përqindjes së dëmit sa më lart që të jetë e mundur, p.sh. 50%.
  • Përgjegjësitë e qiradhënësit ndaj çështjeve mjedisore. Kjo është kryesisht sepse ju jeni thjesht një investitor pasiv dhe nuk keni asnjë lidhje me këto çështje.
  • Aftësia për të marrë financim të favorshëm.Nuk ka kuptim të merrni një marrëveshje të mirë për një pronë dhe të duhet të paguani një shumë të tepërt për financim. Sigurisht, nëse blini një pronë në një qytet të vogël në mes të askundit, marrja e një kredie do të ishte sfiduese dhe do të përfshinte një normë interesi shumë të lartë. Nëse blini një pronë me një qiramarrës jo të ekskluzivitetit me pasqyra financiare të dobëta ose të padisponueshme, atëherë do të keni kohë të vështirë të huazoni para. Ju lutem referojuni “Çfarë duhet të dinë investitorët për kreditë tregtare” shkruar nga i njëjti autor.

Të bësh dhe të mos bësh

  1. Punësoni një CPA për të shqyrtuar dokumentet financiare. Disa nga informacionet financiare mund të jenë shumë komplekse. Qiramarrësi mund të ketë një kontabilist shumë të mirë për të përgatitur deklaratat e tij tatimore për t’i treguar IRS se të ardhurat e tij të tatueshme janë të ulëta, kështu që nuk duhet të paguajë shumë taksa. Të ardhurat e një qiramarrësi të ekskluzivitetit janë ndoshta më të sakta për shkak të detyrimit kontraktual ndaj ekskluzivitetit për qëllime të mbledhjes së honorarëve. Për qiramarrësin jo të ekskluzivitetit, të ardhurat e raportuara mund të jenë më të ulëta se të ardhurat aktuale pasi qiramarrësi mund të mos raportojë të ardhura në para. CPA duhet të jetë në gjendje t’ju japë një opinion për fuqinë financiare të qiramarrësit.
  2. Punësoni një avokat komercial të pasurive të paluajtshme për të punuar në qira. Ju dëshironi të siguroheni që qiraja të adresojë të gjitha çështjet e mundshme ligjore që mund të lindin në 10-20 vitet e ardhshme. Qiraja mund të rishikohet disa herë ndërmjet shitësit dhe blerësit gjatë procesit të negociatave. Dhe kështu, ju mund të dëshironi të punoni me një avokat që ka një tarifë fikse, p.sh. 2500 dollarë në vend të atij që tarifon në orë.
  3. Keni një ndërmjetës me përvojë në shitje dhe kthim me qira që ju përfaqëson. Shitja dhe kthimi me qira është një transaksion shumë kompleks që kërkon një ndërmjetës me përvojë, së bashku me CPA dhe avokat për t’ju udhëhequr.
  4. Shikoni sfondin e qiramarrësit / shitësit.Meqenëse do të keni një marrëdhënie biznesi mjaft afatgjatë me dikë që nuk e njihni shumë, ndoshta është e kujdesshme që të bëni një kontroll mbi bazën e pronarit për të dhëna biznesi dhe madje edhe kriminale për të parë nëse ka ndonjë flamur të kuq. Një kërkim i thjeshtë në Google duhet të jetë minimal.

Të menduarit jashtë kutisë

Aktualisht, shumica, nëse jo të gjitha, e transaksioneve të shitjes dhe kthimit me qira përfshijnë prona në pronësi të individëve, kompanive non-public dhe publike. Megjithatë, nuk ka arsye të mira pse pronat publike, p.sh. bibliotekat, shkollat, ndërtesat e zyrave qeveritare nuk mund të strukturohen si transaksione shitjeje dhe kthimi me qira. Kjo mund të jetë një mënyrë për qytetet, qarqet, shtetet dhe madje edhe qeverinë federale për të mbledhur para për projekte kritike ose për të adresuar deficitet buxhetore pa rritur taksat. Në fund të fundit, qeveria është një qiramarrës kryesor kudo në SHBA.

#Shitja #dhe #kthimi #qira #Çfarë #duhet #të #dinë #investitorët

Leave a Comment

Your email address will not be published.

Scroll to Top